^{#smrgKİTABEVİ} Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi - 2023

İÇİNDEKİLER
Önsöz X
1.Giriş 1
2.Gayrimenkulün Tanımı ve Kapsamı 5
2.1. Gayrimenkulün Tanımı 5
2.2. Gayrimenkul Türleri 6
2.2. 1. Konut 7
2.2.2. Ticari Gayrimenkuller 7
2.2.3. Endüstriyel Gayrimenkuller 10
2.2.4. Arazi ve Arsalar 11
2.3. Gayrimenkul Türlerinin Gayrimenkul Geliştirme Açısından Değerlendirilmesi 12
2.3.1. Arazi Geliştirilme ve Arsa Üretiminin Gayrimenkul Geliştirmede Yeri ve Önemi 12
2.3.2. Yapı ve Yapı Üretiminin Gayrimenkul Geliştirmede Yeri ve Önemi 14
3.Gayrimenkul Piyasası ve Gayrimenkul Sektörüsektörü 16
3.3.1. Gayrimenkul Piyasası 16
3.2. Gayrimenkul Sektörü 17
3.2.1. Gayrimenkul Geliştirme ve Geliştiriciler 18
3.2.2. Teknik Hizmet Sağlayıcılar 19
3.2.3. Emlak Komisyonculuğu (Emlakçılık) 23
3.2.4. Gayrimenkul Yönetimi 25
3.2.3.1. Gayrimenkul Varlık Yönetimi 26
3.2.3.2 Gayrimenkul Mülk Yönetimi 27
3.2.4. Gayrimenkul Finansmanı 29
3.2.5. Gayrimenkul Hukuku Danışmanlığı 29
4.Mülkiyet Kavramı ve Mülkiyet Sistemi 31
4.1. Mülkiyet Kavramı 31
4.2. Türkiye'de Mülkiyet Yapısı 32
4.3. Mülkiyet Hakkı 33
4.4. Mülkiyet Hakkının Türleri 35
4.4.1. Tapulu Mülkiyet 36
4.4.1.1.Özel Mülkiyet 36
4.4.1.2. Kamu Mülkiyeti 37
4.4.2.Tapusuz Mülkiyet 38
4.4.3. Paylı (Müşterek) Mülkiyet 39
4.4.4. Elbirliği (İştirak Halinde) Mülkiyet 41
4.5. Mülkiyetin Tespiti, Tescili ve Muhafaza Edilmesi 42
4.6. Tapu Sicil ve Kadastro Müdürlüklerinde Gayrimenkullerle İlgili Yapılabilecek İşlemler 43
4.6.1. Mülkiyet İşleri 43
4.6.2. Şerh İşlemleri 43
4.6.3. Beyan İşlemleri 43
4.6.4. Rehin İşlemleri 43
4.6.5. vekalet ve Yetki İşlemleri 44
4.6.6. Taşınmaz İle İlgili İşlemler 44
4.6.7. İrtifak Hakları İşlemleri 44
4.7. Tapu Senedi 44
4.7.1 Tapu Senetlerinin Türü ve İçeriği İtibariyle Gayrimenkul Geliştirme Açısından Önemi 46
4.7.2. Tapu Kütüğü 49
4.7.3. Kat Mülkiyeti Kütüğü 52
4.7. 4. Kat İrtifakı Kütüğü 53
4.7.5. Yevmiye Defteri 53
4.7.6. Tamamlayıcı Belgeler 53
4.7.7. Plan ve Projeler 53
4.8. Kadastro 54
4.9. Türkiye'de Mülkiyet Hakkının Kullanılmasını Düzenleyen Yasal Uygulamalar 55
4.10. Dikey ve Yatay Mülkiyetler 58
5.Şehir, Şehirleşme ve Şehircilik 60
5.1. Şehir ve Şehircilik Tanımı 60
5.2. Şehirleşme Olgusu 60
5.3. Türkiye'de Şehir ve Şehircilik İle İlgili
Yasal Düzenlemeler 63
5.4. Ülkemizde Şehir ve Şehirciliğinin Gelişimi ve Gayrimenkul Geliştirme Açısından Kurumların Yeri ve Önemi 64
5.5. Şehirlerin Yönetimi ve Yerel Yönetimler 65
(Belediyeler ve Özel İdareler) 65
5.6. Belediye ve İl Özel İdareleri Yetki Sınırlarının İmar Hizmetleri Başta Olmak Üzere Yerel Yönetim Hizmetlerinin Yerine Getirilmesi ve Yetki Kullanımı Açısından Önemi 67
5.7. Belediyelerinin Görev ve Yetkileri 69
6.Kentlerin Gelişimi ve Gayrimenkul Geliştirmede İmar Planlarının Yeri ve Önemi 72
6.1. İmar Planı Nedir? 72
6.2. İmar Planı Kademeleri ve Türleri 73
6.1.1. Plan Kademeleri 73
6.2.1.1. Üst Ölçek Planlar 74
6.2.1.2. Uygulama Ölçeğinde İmar Planları (Nazım ve Uygulama İmar Planları) 77
6.3. Diğer İmar Planı Türleri 79
6.4. İmar Planlarının Tadilatı 81
6.5. İmar Planlarının Yapımını Yüklenecek Teknik Elemanlar 82
6.6. İmar Planlarının Gayrimenkul Geliştirmede Yeri ve Önemi 83
6.6.1. Üst Ölçek Planların Gayrimenkul Geliştirmede Yeri ve Önemi 83
6.6.2. Uygulama Ölçeğinde Ki İmar Planlarının Gayrimenkul Geliştirmede Yeri ve Önemi 88
7. Uygulama İmar Planlarında Parsel ve Yapılaşma İle İlgili Kavramlar, Bunların Gayrimenkul Geliştirmede Yeri ve Önemi 89
7.1. Parsel İle İlgili Kavramlar 89
İmar Parseli 90
7.2. Yapılaşma İle İlgili Kavramlar 91
8. İmar Uygulamalarının Gayrimenkul Geliştirmede Önemi ve Yeri 98
8.1. Taşınmaz Mal Sahiplerinin İsteği Üzerine Yapılan İmar Uygulamaları 99
8.1.1. Sınır Düzeltmesi Şeklinde İmar Uygulamaları 100
8.1.2. Parselasyon Niteliğinde Olan İfraz İşlemlerine Dayalı İmar Uygulamaları 101
8.1.3. Parselasyon Niteliğinde Olmayan İfraz İşleri ve Yola Terk İşlemleri 103
8.1.4. Tevhid İşlemlerine Dayalı İmar Uygulamaları 106
8.1.5. Yoldan İhdas İşlemlerine Dayalı İmar Uygulamaları 107
8.2. Kamu Kurumları Tarafından Resen Yapılan İmar Uygulamaları 109
8.2.1. 3194 Sayılı İmar Kanununun 18 İnci Maddesi Kapsamında Arazi ve Arsa Düzenlemesi Şelinde Gerçekleştirilen İmar Uygulamaları 109
8.2.1.1. 18 İnci Madde İmar Uygulamasında Esaslar 111
8.2.1.1.1. Genel Esaslar 111
8.2.1.1.2. Uygulama Esasları 112
8.2.1.1.3. Düzenleme Sahası Sınırının Belirlenmesindeki Esaslar 112
8.2.1.1.4. İmar Parsellerinin Oluşturulması ve Hak Sahiplerine Dağıtılmasındaki Esaslar 113
8.8.2.1.1.5. Düzenleme Ortaklık Payı (D.O.P.) İle İlgili Esaslar 113
8.2.2. 18. Madde İmar Uygulaması Kapsamında Tescil Dışı Alanların Belediye ve Hazine Adına Tescili 116
8.2.3. Düzenleme Çalışmaları 116
8.2.3.1. Düzenleme Haritasının Hazırlanması 117
8.2.3.2. Tapu Siciline Şerh verilmesi 117
8.2.3.3 Kadastro Ayırma Çaplarının Düzenlenmesi 117
8.2.3.4. Düzenleme Ortaklık Payı Oranı (Dopo) Hesabı 118
8.2.3.5. İmar Adalarının Parsellere Bölünmesi (Parselasyon Planı Hazırlanması) ve Dağıtım 119
8.2.4. Sayılı Kamulaştırma Kanunu Kapsamında Yapılan İmar Uygulamaları 122
8.3. Resen Yapılan İmar Uygulamalarının Hukuka Uygunluğu 124
8.4. Parsellerin İmar Uygulaması Görüp Görmediğinin Gayrimenkul Geliştirme Açısından Önemi 125
9.İmarla İlgili Yönetmelikler, Mimari Proje (Tasarım), İmar Durum Belgesi ve Kadastro Çapının Gayrimenkul Geliştirmede Yeri ve Önemi 127
9.1. İmarla İlgili Yönetmeliklerin Gayrimenkul Geliştirmede Yeri ve Önemi 128
9.1. Mimari Rojenin (Tasarım) Gayrimenkul Geliştirmede Yeri ve Önemi 130
9.1.1. İmar Durumu Belgesinin Gayrimenkul Geliştirmede Yeri ve Önemi 131
9.1.2. Kadastro Çapı veya Harita (Plan) Örneğinin Gayrimenkul Geliştirmede Yeri ve Önemi 133
10.Gayrimenkul Finansmanı 135
10.1. Doğrudan Finansman Yöntemi 135
10.2. Sözleşmeye Dayalı Finansman Sistemi 137
10.2.1. Kooperatif, Dernek, Tasarruf Sandıkları Vb. Örgütsel Yapılar Üyeliği Kapsamında Sözleşmeye Dayalı Borçlanmayı Esas Alan Finansman Sistemi 138
10.2.2. Kat Karşılığı veya Hasılat Paylaşımı Karşılığı Sözleşmelere Dayalı Finansman Sistemi 139
10.2.3. Barter Yöntemiyle Yapılan Sözleşmelere Dayalı Finasman Sistemi 140
10.3. Mevduata Dayalı Finansman Yöntemi 140
10.4. Borçlanmaya (İpoteğe) Dayalı Finansman Yöntemi 141
11.Gayrimenkul Hukuku 143
11.1. Tapu İptal ve Tescil Davaları 143
11.2. İstihkak Davaları 144
11.2.1. Hacizde İstihkak Davası 144
11.2.2. Miras Sebebiyle İstihkak Davası 145
11.2.3. Malın Elinden Çıkması Halinde İsiıhkak Davası 145
11.3. Kamulaştırma Davaları 145
11.4. Kamulaştırmasız El Atma Davaları 147
11.5. Gayrimenkul Hukuku Alanına Giren Diğer Davalar 149
11.5.1. Tasarrufun İptali Davaları 149
11.5.2. Sözleşmelerden Doğan Uyuşmazlıklar Nedeniyle Açılan Alacak Davaları 149
11.5.3. Kira Bedeli Tespit, Kira Artırma ve Tahliye Davaları 149
11.5.4. Tahliye ve İcra Takip Davaları 150
11.5.5. İzale-I Şuyu veya Ortaklığın Giderilmesi Davası 151
11.5.6. Diğer Davalar 151
11.6. İdare Hukuku Kapsamında Gayrimenkul Davaları 152
11.6.1. İmar Kanunu Kapsamında Gayrimenkullerin Ele Alınışı 152
11.6.1.1. İmar Kanunu ve İlgili Yönetmelik Hükümlerinde Gayrimenkul Geliştirme Açısından Arsa Üretiminin Yeri ve Önemi 154
11.6.1.2. İmar Kanunu ve İlgili Yönetmelik Hükümlerinin Yapı Üretimi Açısından Gayrimenkul Geliştirmede Yeri ve Önemi 155
12. Gayrimenkullerde vergilendirme 156
12.1. Gayrimenkullerde Gelir vergisi Uygulamaları 156
12.1.1. Gayrimenkul Kira Gelir vergisi Uygulamaları 157
12.1.2. Gayrimenkul Değer Artış Kazanç vergisi 158
12.2. Gayrimenkul Geliştirmede Kazanç vergisi 159
12.2.1. Kendi Arsası veya Arazisi Üzerinde
İnşaat Yapıp Satma Sonucu Elde Edilen Kazancın vergilendirmesi 159
12.2.2. Başkalarının Arazisi Üzerinde Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı İnşaat Yapıp Satma Sonucu Elde Edilen Kazancın vergilendirmesi 160
12.2.3. Başkalarının Arazisi Üzerinde Para Karşılığı İnşaat Yapmanın vergilendirmesi 160
12.2.4. Arazi veya Arsaların Parsellere Bölünerek Satılması Sonucu Elde Edilen Kazancın vergilendirilmesi 160
12.3. Emlak vergisi 161
12.4. Gayrimenkullerle İlgili Tapu ve Kadastro Müdürlükleri İle Yerel Yönetimlerde Yapılan İşlemlere Dair vergilendirme 162
12.4.1. Gayrimenkullerle İlgili Tapu Sicil Müdürlüklerinde Yapılan İşlemlere Dair vergilendirme (Harçlar) 162
12.4.2. Gayrimenkullerle İlgili Yerel Yönetimlerde Yapılan İşlemlere Dair vergilendirme (Harçlar) 166
13. Gayrimenkuller Üzerinde Kısıtlayıcı Tedbir (Şerh) Konulması, Kaldırılması 169
13.1. Satış Vadi Şerhi 169
13.2. İrtifak Hakkı Şerhi 171
13.2.1. İntifa Hakkı 172
13.2.2. Üst Hakkı 172
13.3. Kaynak Hakkı 172
13.4. Geçit Hakkı 173
13.5. Diğer Haklar ve Şerhler 174
13.6. Hangi Durumlarda Gayrimenkuller Üzerinde Tapuda Şerh Konabilmektedir? 176
Kaynakça 177
Ek 1 180
Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında
Yönetmelik 180
Ek 2 211
Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği 211
Birinci bölüm 211
Üçüncü bölüm 217
Dördüncü bölüm 219
Beşinci bölüm 223
Altıncı Bölüm 226
Yedinci bölüm 229
Sekizinci bölüm 238
Dokuzuncu Bölüm 240
Onuncu Bölüm 242
On birinci bölüm 244
On ikinci bölüm 246
Ek 3 249
Ek 4 270
Plan Notları ve Plan Uygulama Hükümleri: Maltepe
Belediyesi Örneği 270
Iı. Özel Hükümler 272
Ek 5 286
Plan Gösterimleri 286
Ek 6 290
İstanbul İmar Yönetmeliği 290